Otel Sahipleri: Karar Verme Sürecinde Ne Gibi Bir Rol Oynuyorlar?

 

Otel sahipleri, tesislerini işletmek üzere giderek daha fazla otel yönetim şirketleriyle sözleşme yapmaktadır. Yönetim sözleşmelerini inceleyerek sahipler ile yönetim şirketleri arasındaki güç dengesini belirlemeye yönelik kapsamlı araştırmalar yapılmış olsa da, otel sahiplerinin tesis düzeyinde karar alma sürecinde oynadıkları fiili rolü ele alan araştırmalar oldukça azdır. Bu durum kafa karıştırıcıdır; zira yönetim şirketleri genellikle otel yönetim sözleşmelerinde (HMA’lar) sahibin otelin genel müdürünü etkilemeye çalışmaması gerektiğinin açıkça belirtilmesinde ısrar etmektedir. Diğer bir deyişle, yönetim şirketleri, sundukları hizmetlerin karşılığında genellikle sahiplerin otelin günlük işlerine müdahil olmaktan vazgeçmelerini şart koşmaktadır. Ancak, otel sahipleri giderek daha sofistike ve kurumsal hale gelmekte olup, bu durum, bireysel veya tek mülk sahibi olarak daha önce yaptıkları gibi işlere müdahil olmamaktan memnun olmayabileceklerini düşündürmektedir. Yönetim şirketleri genellikle sahiplerin müdahale etmesini istemez. 

Otel işletmeciliği uzmanlık alanları ve işe alınma nedenleri olduğu için tam yönetim kontrolü sağlamaya çalışırlar. Tam özerkliğe yönelik motivasyonları, kârlarının büyük ölçüde bağlı olduğu teşvik ücreti primlerinin, sahiplerin müdahalesi nedeniyle potansiyel olarak engellenmesini istememelerinden de kaynaklanıyor olabilir. Bu arada, patronlar, yönetim şirketlerinin her zaman patronların çıkarlarına en uygun kararları almaya teşvik edilmediğinden endişe duymakta ve bu nedenle genel müdürün kararlarını izleme ve kontrol etme konusunda kişisel çıkarları bulunmaktadır. Ayrıca, finansal riskin çoğunu üstlenen mal sahipleri, bir yönetim şirketinin hizmetlerini kullanırken bile – hatta özellikle bu durumda – otelin yönetimini etkilemede önemli bir role sahip olmaları gerektiğini savunurlar. Dolayısıyla, çoğu HMA'da mal sahiplerinin katılımı teknik olarak kısıtlanmış olsa da, mal sahiplerinin yapması gerekenler ile gerçekte yaptıkları arasında oldukça büyük bir fark olabilir. 

Çoğu operasyonel uzmanlığa sahip olan ve varlık yöneticilerinin hizmetlerini kullanan çok birimli ve kurumsal sahiplerin sayısındaki artış göz önüne alındığında, otel sahiplerinin otellerinin operasyonel ve finansal kararlarında oynadıkları gerçek rolü araştırdık. Benzer şekilde, HMA'lar sahiplerin katılımını kısıtlasa bile, yönetim şirketlerinin kendi varlık hafifletme stratejileri nedeniyle giderek daha fazla bağımlı hale geldikleri sahipleri yatıştırmak için bu duruma göz yumuyor olabileceği düşüncesi de bizi bu konuyu araştırmaya itti. Yönetim şirketleri ile sahipler arasındaki bağlantı noktası olan ve sahiplerin katılımı hakkında en iyi bilgi verebilecek konumda olan otel genel müdürlerini ankete tabi tuttuk. 499 yanıt aldık; genel müdürlerin üçte ikisi yönetim sözleşmesi kapsamında otelleri işletiyor, diğer üçte biri ise bağımsız tesislerden sorumluydu. 

Bulgularımızın bir kısmı hipotezlerimizi doğrulasa da, verilerin ortaya koyduğu birçok şey bizi şaşırttı ve meraklandırdı. Hem bağımsız hem de yönetilen otellerin genel müdürleri, sahiplerinin operasyonel kararlardan çok finansal kararları daha fazla etkilediğini kabul etti. Bu, genel kanıya göre beklediğimiz bir durumdu, ancak sahiplerin katılımının gerçek boyutunu öğrenince şaşırdık. Sonuçlar, sahiplerin HMA otellerine bağımsız otellerle hemen hemen aynı derecede dahil olduğunu ortaya koydu; genel müdürlerin yüzde 50'si, bu tür sahiplerin otelin finansal ve operasyonel kararları üzerinde orta ila güçlü bir etkiye sahip olduğunu belirtti. 

Diğer bir deyişle, HMA, katılımlarına ilişkin sözleşme kısıtlamaları bulunmayan bağımsız otellere kıyasla, sahiplerin rolünü azaltmıyor gibi görünüyor. Genel müdürler ayrıca, varlık yöneticisi tarafından denetlenmeyen otellerde daha fazla özerkliğe sahip olduklarını bildirdi. 

Tüm bunlar patronlar, yönetim şirketleri ve genel müdürler için ne anlama geliyor? Daha sonra görüştüğümüz bazı yönetilen otel sahipleri, meslektaşlarının ne kadar aktif rol aldığını görünce şaşırmış ve bunu, kendilerinin de tesis düzeyindeki kararlara daha fazla dahil olabileceğinin ve belki de olması gerektiğinin bir işareti olarak değerlendirmiştir. Benzer şekilde, mevcut sözleşme şartlarının sıkı bir şekilde uygulanması nedeniyle katılımlarını artıramazlarsa, bu katılım maddesini yeniden müzakere etmeye çalışabilirler. Ayrıca, sonuçlar varlık yöneticilerinin otel sahiplerine hem operasyonel hem de finansal konularda daha fazla denetim ve katılım imkanı sağladığını göstermektedir; bu da varlık yöneticilerinin kendilerini işe almanın avantajlarından biri olarak sık sık öne sürdükleri hususu doğrulamaktadır. 

Sonuçlar, bir HMA'ya girmenin temel amacı hakkında önemli bir soruyu gündeme getirmektedir. Bu sözleşmelerin, yönetim şirketinin yönetimsel bilgi birikimine dayalı olarak bu görevi üstlenmesi nedeniyle, mal sahiplerinin otellerinin günlük işletilmesine müdahale etmemelerini sağlaması beklenmektedir. Bu, teorik olarak, HMA sahiplerinin işin gayrimenkul tarafına odaklanmalarına olanak tanır. HMA'nın, örneğin otelin performansına göre işletmecileri ödüllendiren teşvik ücreti maddeleri yoluyla her iki tarafın çıkarlarını uyumlu hale getirmesi beklenmektedir. 

Kaynak :EHL İnsights 

Dr Demian Hodari 

Associate Professor of strategic management at EHL